OPCI pour Personne Morale

Pourquoi placer son excédent de trésorerie dans un Organisme de Placement Collectif en Immobilier représente une bonne opportunité ? OPCI = 60% d’immobilier + 40% d’actifs financiers (dont une poche obligatoire « liquidités » de 5%)

+/- 5,43%

Rendement du placement par an. La performance d’un OPCI est calculée en prenant en compte la valeur liquidative de la fin de période, à laquelle sont ajoutés les dividendes versés sur la période rapporté sur la valeur liquidative de début de période. *Moyenne 2019 selon IEIF.

Moyen / Long terme

Horizon de placement recommandé supérieur à 12 mois. S'agissant d'un placement à sous-jacent 60% immobilier, il convient d'amortir les frais d'entrée dans le temps (tout comme un logement acheté en direct).

Liquidité correcte

Placement relativement liquide lié à une détention d'immobilier limitée à 60%. L'OPCI dispose d'une poche de liquidité qui représente à tout moment au moins 5 % de son actif. Le rachat de vos parts d’O.P.C.I. s’effectue périodiquement. La périodicité de rachat est définie dans la Documentation de chaque fonds.

Risque modéré

Pas de garantie en capital ni en matière de rendement. Néanmoins, compte tenu du sous-jacent "60% pierre", il s'agit d'un actif tangible et réel : immobilier d'entreprise. De plus la volonté du Gérant est d'offrir un placement géré en "bon père de famille".

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) fait partie de la gamme des produits d'épargne "pierre-papier". Ce placement qui monte auprès des épargnants comporte plusieurs avantages à condition de bien analyser la part de risque avant d'investir.

Placement de trésorerie en OPCI en ligne avec Epargne Plurielle

TABLE DES MATIÈRES

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Définition d’un OPCI et fonctionnement

On peut définir l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) comme un produit d’investissement portant en majorité sur de l’immobilier.

Ce produit d’épargne long terme existe depuis 2005 et comprend 8 OPCI Grand Public à ce jour.

Il associe des actifs tant immobiliers (60%) que financiers (environ 30-35%).

Il permet de diversifier son épargne en investissant via un contrat d’assurance-vie, contrat de capitalisation personne morale, un compte-titres ou encore en direct.

Le fonctionnement de l’OPCI s’inspire de la gestion collective immobilière. Cela consiste à collecter auprès des épargnants des sommes qui seront investies principalement dans des immeubles physiques, parts ou actions provenant de sociétés immobilières. Plus précisément, ce fonds de placement concerne surtout l’immobilier de bureaux, les murs commerciaux et l’immobilier tertiaire (locaux d’activités, entrepôts).

Certains investissements peuvent être liés à des actions d’entreprises cotées en Bourse, des parts de fonds ou des obligations, comportant un lien avec le secteur immobilier.

Plus souple que les SCPI, il est composé de 60% d’actifs immobiliers, 30% de titres financiers et 10% de liquidités.

On peut investir en OPCI avec une somme d’entrée se situant de 1 000 €.

Pourquoi investir son excèdent de trésorerie dans un OPCI en France (1)

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Quelles sont les formes juridiques distinctes des OPCI ?

Il y en a deux : les OPCI-SPPICAV et les FPI.

Plus de précisions :

> La SPPICAV

Société de Placement à Prépondérance immobilière à Capital Variable a la personnalité morale. Cette société distribue aux associés qui en font partie des revenus sous forme de dividendes et, fiscalement, elle relève de l’impôt sur les sociétés.

> L’OPCI-FPI

Pour un OPCI-FPI, les associés sont copropriétaires car le FPI n’a pas la personnalité morale et ne peut être représenté que par la Société de Gestion.

 

Cette nuance peut présenter un léger impact en matière de fiscalité pour votre Entreprise, que notre Cabinet vous détaillera lors d’un rendez-vous.

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Quels sont les avantages à investir en OPCI ?

Ce choix d’investissement compte beaucoup d’avantages.

Un des intérêts appréciables de cette solution d’investissement est qu’elle distribue des revenus aux détenteurs de parts de la manière suivante :

  • sous forme de dividendes ou coupons, distribués une à quatre fois par an, selon le type d’OPCI ;
  • sous forme d’une plus-value de long terme, grâce à la revalorisation des parts ou des valeurs liquidatives (VL).

L’OPCI permet d’investir dans un portefeuille diversifié d’actifs financiers et immobiliers à travers la France voire l’Europe. Ainsi, le risque devient mutualisé donc il est réduit.

L’investisseur peut récupérer son investissement quand il le désire.

Il lui est possible également d’investir via un contrat de capitalisation pour personne morale et de profiter d’avantages fiscaux relatifs à cette enveloppe de placement.

Egalement :

  • Il s’agit d’un investissement sans contraintes dont la gestion est entièrement déléguée à un Expert (Asset Manager Immobilier).
  • L’investisseur actionnaire réalise un placement immobilier indirect tout en disposant d’une épargne disponible quand il en a besoin.
  • Il dispose d’une visibilité continue sur la valeur de son actif.
  • Il est plus simple de revendre rapidement des parts d’un fonds immobilier que de tenter de revendre des biens immobiliers acquis en direct.
  • Le prix de l’OPCI ne subit pas des variations importantes d’un mois à un autre.
  • Sa durée de détention est plus courte que celle d’une SCPI.

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Quelle est la fiscalité ?

Lorsqu’une personne morale investit dans une OPCI, elle a la possibilité de le faire directement ou à travers d’un contrat dit « de capitalisation ».

Dans les deux cas, la fiscalité relative au placement OPCI est celle de l’IS.

Les plus-values ainsi que les revenus sont imposables au taux de droit commun de l’Impôt sur les Sociétés en vigueur (habituellement autour de 33%).

En revanche, ce taux a été réduit à 28% en 2020 et à 26,5% en 2021 ( a priori 25% en 2022 ).

Organisme de Placement Collectif en Immobilier pour excédent de trésorerie

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Quelles sont les différences entre OPCI et SPCI ?

Ces deux types de fonds d’investissement peuvent se compléter, mais ils n’ont pas le même objectif.

1. L’OPCI concerne l’immobilier physique ainsi que les actifs financiers reliés au domaine immobilier. Ses sous-jacents sont donc plus diversifiés qu’une SCPI.

Plus volatiles que les SPCI, les performances de l’OPCI ont été évaluées à environ 5% (donc devant les Fonds Euros).

 

2. La SCPI est considérée comme un fonds immobilier « pur » dont l’objectif est la gestion d’un parc immobilier à vocation locative.

Il reverse aux associés (selon le nombre de parts qu’ils détiennent) les loyers nets (sans frais ni charges). Ce type de fonds convient particulièrement aux investisseurs dont le but est de recevoir des compléments de revenus réguliers tout en se créant un capital immobilier.

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Le placement de trésorerie en OPCI est-il garanti ?

Ce type d’investissement étant influencé par les fluctuations des marchés immobilier et financier, la distribution ainsi que le capital ne sont pas garantis.

Même si le secteur immobilier a eu tendance à évoluer positivement ces dernières années, on ne peut pas prévoir son évolution dans le futur.

Sur l’échelle de risques standards (classification de l’AMF) l’OPCI a été classée au niveau 4. Elle comporte donc sa part de risque.

Avant d’investir son excédent de trésorerie dans un OPCI, il est toujours avisé de procéder d’abord à une analyse en profondeur de sa situation.

Selon l’opinion des experts, un placement de trésorerie en OPCI gagne à être étudié sur le long terme pour en maximiser la rentabilité. Après un certain nombre d’années, les frais fixes qu’implique sa gestion sont amortis et par le fait même sa rentabilité augmentée.

ÉPARGNE PLURIELLE, courtier pour Entreprises Tweet

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Quels sont les risques à prendre en compte avant d’investir dans un OPCI ?

Les facteurs de risque les plus courants sont :

Perte en capital. Celui-ci n’étant ni garanti ni protégé, le placement peut se révéler moins intéressant que prévu en cas de conjoncture moins favorable. Un investisseur doit donc prendre en compte la possibilité de ne pas parvenir à ses objectifs, voire de ne pas récupérer à terme l’intégralité du capital investi.

Un risque de liquidité est aussi à signaler en raison de la faible liquidité propre au marché immobilier. La vente d’un bien peut demander un délai de plusieurs mois selon les cas. Néanmoins, un Opci a l’obligation de conserver une poche de liquidité.

Des risques sont inhérents par ailleurs au marché immobilier en lui-même. La performance du capital est liée à l’évolution de la valeur des biens acquis, qui peut être revue à la baisse en fonction de nombreux facteurs.

Risques liés aux marchés financiers : 

On peut citer le risque de crédit (baisse de valeur d’une obligation d’entreprise), le risque de taux (baisse de valorisation des obligations en cas de hausse des taux d’intérêt), le risque Actions (fluctuations à la baisse des marchés d’actions) et celui lié à l’utilisation de produits dérivés (couverture potentiellement imparfaite selon l’évolution des marchés).

Enfin, un OPCI est également soumis à un risque de contrepartie. Dans le cas d’un investissement immobilier, un défaut de paiement des locataires est toujours possible.

 

* L’OPCI n’offrant aucune protection ni garantie en capital, l’investisseur ne peut s’attendre à récupérer intégralement le capital investi (le montant souscrit moins les frais) en cas de baisse du prix. Il conserve tout de même ses parts susceptibles de s’apprécier à terme.

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