SCPI pour Personne Morale

La forte rentabilité issue de l’immobilier locatif tertiaire au service de votre trésorerie

+/- 4,4%

Rendement du placement par an. On parle précisément de TDVM = Taux de Distribution sur Valeur de Marché. *Moyenne 2019 selon sources Aspim et IEIF.

8-10 ans

Horizon de placement recommandé. S'agissant d'un placement à sous-jacent 100% immobilier, il convient d'amortir les frais d'entrée dans le temps (tout comme un logement acheté en direct).

Liquidité limitée

Placement peu liquide par nature (immobilier tertiaire). Revente des parts de SCPI possible à tout moment si Capital Variable ou si une contrepartie est trouvée si Capital Fixe.

Risque modéré

Pas de garantie en capital ni en matière de rendement. Néanmoins, compte tenu du sous-jacent "100% pierre", il s'agit d'un actif tangible et réel : immobilier d'entreprise.

Quelles sont les raisons expliquant le puissant succès des SCPI auprès des épargnants ? Pourquoi ce placement de trésorerie représente une opportunité pour tout Chef d'Entreprise ?

Placer sa trésorerie excédentaire via parts de SCPI France

CONTENU

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Qu’est-ce qu’une SCPI (Définition) ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour nature l’acquisition et la gestion d’un parc de biens immobiliers locatifs. Il s’agit le plus souvent d’actifs tertiaires : bureaux, murs commerciaux, activités logistiques.

Ce véhicule de placement collectif est administré par une Société de Gestion (Asset Manager) agréée par le Régulateur français.

Cette opération permet de dégager des revenus locatifs sur le long terme. Les investisseurs personnes physiques ou morales qui ont apporté leur épargne au capital de la S.C.P.I sont appelés « porteurs de parts sociales ».

Grâce à la dimension « mutualiste » de la SCPI, le risque est partagé avec d’autres investisseurs de même que les bénéfices en lien avec les loyers perçus.

Cette opportunité de placement existe depuis le milieu des années 1960 en France. Et rencontre un succès sans précédent depuis plus de 10 ans.

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Quel est le fonctionnement d’une SCPI ?

  1. La S.C.P.I collecte des fonds auprès des épargnants personnes physiques ou morales.
  2. La Société de Gestion – qui a pour mandat l’Administration du parc immobilier – recherche et acquiert des actifs immobiliers généralement tertiaires.
  3. Elle assure la gestion locative et les travaux de maintenance.
  4. Les revenus sont distribués trimestriellement aux porteurs de parts selon leur quote-part dans le capital de la S.C.P.I.
  5. Le Gestionnaire effectue des arbitrages entre immeuble afin d’en céder certains et dégager une plus-value.
  6. Une Assemblée Générale annuelle permet à tous les porteurs de parts de voter les décisions relatives à la vie de leur placement ‘pierre-papier’.

On distinguera deux grandes types de fonctionnement sur le plan juridique :

A. La SCPI à capital fixe

Le montant du capital social fait l’objet d’un plafonnement, indiqué dans les statuts de la société. Pour atteindre cet objectif et parvenir au plafond fixé dans les statuts, la Société de Gestion procède à des augmentations régulières de capital, dans le respect des décisions unilatérales prises lors de l’Assemblée Générale.

Cette augmentation de capital s’effectue dans le cadre d’acquisitions et de cessions successives. C’est encore l’Asset Manager qui fixe le montant, le volume et la durée d’augmentation du capital. Ainsi, le capital reste fixe entre chaque session et dès lors que le capital plafond est atteint, et aucune nouvelle part ne sera émise durant cette période.

Un investisseur qui souhaite rentrer au capital d’une SCPI à capital fixe aura deux solutions :

  1. il pourra soit attendre une augmentation de capital (via une action de la part de la Société de Gestion);
  2. soit racheter les parts d’un associé qui revend ses parts (opération de gré à gré).

B. La SCPI à capital variable

La Société de Gestion détermine le prix des parts selon les prix du marché de son patrimoine.

En d’autres termes, la Société de gestion calcule le prix parts en fonction de la valeur de ses immeubles (à valeur d’Experts). Ce faisant, elle laisse la possibilité à un épargnant ou un associé d’acquérir ou de céder ses parts à tout moment.

Cette manière de procéder comporte bon nombre d’avantages pour l’associé-vendeur, qui n’est dès lors plus contraint de chercher un repreneur, puisque c’est la SCPI qui s’en charge.

Placement dans SCPI pleine propriété ou démembrement pour Personne Morale

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Quels sont les avantages et les inconvénients de ce placement de trésorerie ?

L’acquisition de parts de S.C.P.I. présente de nombreux avantages et peut également comporter des risques.

Parmi les avantages recensés, citons :

> Faible ticket d’entrée : L’investissement « indirect » permet à n’importe quel investisseur d’accéder à un parc immobilier d’envergure, et ceci même s’il ne dispose pas d’un apport considérable – précisons que le montant nominal unitaire doit être de 150 euros minimum.

> Diversifier son patrimoine : Investir dans plusieurs biens immobiliers à la fois, répartis par nature et/ou géographiquement.

> Simplicité de gestion : L’Asset Manager est chargé de toute la gestion des biens immobiliers en portefeuille – entre-autres : la collecte des loyers, mais aussi la gestion technique ou l’entretien. Elles ont également la charge de reverser les revenus aux investisseurs, après déduction de toutes les charges.

> Le caractère flexible du placement : Un investissement direct sera toujours plus complexe qu’un investissement indirect en S.C.P.I. Selon la nature de la SCPI, il sera toujours plus simple de vendre des parts.

> L’investisseur bénéficie d’une protection supplémentaire : Étant donné que les Sociétés de gestion doivent faire l’objet d’un agrément par l’AMF (l’Autorité des Marchés Financiers), les épargnants disposent de garanties de gestion supplémentaires. Une S.C.P.I. est soumise à des règles très précises (Réglementation AMF). Ainsi, chaque investisseur à la possibilité d’accéder en toute transparence aux Statuts de la société, aux Rapports annuels et trimestriels ainsi qu’aux Assemblées Générales.

Parmi les inconvénients d’un investissement en S.C.P.I. figurent :

En fonction de la conjoncture économique et de l’évolution du marché immobilier, un risque de perte en capital est toujours possible.

Il s’agit en outre d’un investissement prévu sur le long terme, avec des parts qu’il est recommandé de conserver pour une durée de 8 ans au minimum.

Il faut mentionner la liquidité restreinte de ce type de placement, en fonction des délais variables pour la vente d’un bien immobilier.

Enfin, prévoir des Frais de souscription, de gestion, de cession ou encore droits d’enregistrement relativement élevés s’agissant d’immobiliers.

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Comment investir sa trésorerie d’Entreprise dans des parts de SCPI ?

Il est important pour une Entreprise d’optimiser sa trésorerie, notamment le fait de savoir investir son excédent dans des placements pertinents à faible risque.

Il peut arriver selon les périodes que certains produits monétaires et autres comptes à termes n’offrent plus un rendement suffisant, sans parler de la fluctuation des taux à la baisse.

La solution de la SCPI peut se révéler tout à fait appropriée pour les Entreprises qui, en tant que personnes morales, ont tout à fait le droit d’acquérir des parts au même titre que les personnes physiques.

 

Le principe de fonctionnement reste alors le même : l’immobilier d’entreprise permet de percevoir des « dividendes » trimestriels, issus des loyers versés par les sociétés locataires des bureaux, surfaces commerciales, entrepôts logistiques entre autres.

Société Civile de Placement en Immobilier pour Trésorerie Entreprise

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SCPI en Pleine Propriété ou en Démembrement ?

Le Chef d’Entreprise a deux choix concernant son investissement en SCPI :

  • Acheter des parts en pleine propriété (1) ou,
  • en démembrement (2).

 

Rappelons ici que le droit de propriété est constitué de trois droits complémentaires l’usus, le fructus et l’abusus (qui renvoie à la notion de « disposer »).

*Référence au Code Civil Napoléonien de 1804.

On retrouve ces notions dans le Droit français qui reconnait les notions d’usufruit (le fait de pouvoir utiliser soi-même le bien ou d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (qui reconnait le fait d’être propriétaire d’un bien sans toutefois en avoir la jouissance).

> Dans le cas d’un investissement en pleine propriété

Il s’agit de la solution d’investissement la plus classique, qui consiste à investir dans des parts de SCPI sur du long terme, en percevant des revenus généralement trimestriels.

La pleine propriété est donc l’addition de l’usufruit et de la nue-propriété, au contraire du démembrement qui opère une distinction entre ces deux droits.

Ainsi en pleine propriété, l’investisseur dispose pleinement du bien, qu’il peut choisir de vendre, de conserver ou d’utiliser pour percevoir des loyers.

> Dans le cas d’un investissement en démembrement

Comme nous avons pu le voir ci-dessus, la notion de démembrement opère une distinction cruciale entre les notions de nue-propriété et d’usufruit.

Ainsi, deux acheteurs aux profils différents avec des objectifs d’investissement opposés se rencontrent :

  1. l’un pour acquérir l’usufruit des parts de SCPI (c’est le plus généralement une personne morale),
  2. et l’autre la nue-propriété de ces parts (il s’agit généralement d’un épargnant personne physique).

E

n d’autres termes, l’usufruitier (en général il s’agit de la Personne Morale qui place son excédent de trésorerie) a le droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les fruits (les revenus locatifs), tandis que le nu-propriétaire dispose de la « propriété » du bien – il est propriétaire des murs sans avoir la capacité de les exploiter pour autant.

Les avantages sont ici nombreux pour une entreprise qui souhaite utiliser son excédent de trésorerie pour une durée déterminée – notamment et plus particulièrement pour des questions de rendement et d’amortissement comptable.

Une entreprise qui souhaite acheter l’usufruit des parts percevra alors les revenus fonciers (et financiers) durant toute la durée du démembrement qui s’étale généralement entre 5 et 10 ans.

 

En résumé, investir dans la seule nue-propriété des parts de SCPI, c’est profiter d’un revenu pertinent durant un horizon déterminé, sans les contraintes liées à la propriété d’un bien immobilier.

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Exemple de calcul pour une S.C.P.I. en démembrement

Pour bien comprendre l’avantage fiscal et l’attractivité d’un tel placement de trésorerie, prenons l’exemple d’une société imposée à l’IS, qui achète l’usufruit de SCPI pour une durée de 5 ans.

L’entreprise place 50 000 euros, ce qui correspond à 20% (soit la somme de 250 000 euros) de la pleine propriété – NOUS CONSULTER POUR CONNAITRE LES CLEFS DE RÉPARTITION -.

Elle bénéficie d’un rendement de l’ordre de 4 à 5% – soit la somme de 12 500 euros par an. L’entreprise aura alors la possibilité d’amortir les 50 000 euros sur son résultat comptable, sur la période ciblée (5 ans). Ce qui correspond à la somme de 10 000 euros par an.

L’Entreprise percevra pendant cinq années des revenus équivalents à 12 500 euros par an. L’amortissement correspondant à la somme annuelle de 10 000 euros ne sera fiscalisé qu’à hauteur de 2 500 euros par an.

Dans le cadre d’une imposition sur les sociétés classique à hauteur de 33%, la structure ne paiera ainsi que 825 euros d’impôts sur le rendement chaque année, ceci grâce à l’amortissement. Dans le cadre du taux réduit à 15%, l’entreprise n’aura plus à payer que 375 euros.

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