Usufruit temporaire de SCPI pour Personne Morale

Le placement de trésorerie moyen terme conférant forte rentabilité issue d’actifs immobiliers donnés en location

+/- 4,75%

Rendement du placement par an. On parle précisément de TDVM = Taux de Distribution sur Valeur de Marché. *Dépend de la S.C.P.I. choisie.

3-8 ans

Horizon de placement recommandé. La durée est généralement connue à l'avance étant donné qu'il y a une contrepartie en face (le Nu-Propriétaire) qui a lui aussi besoin de visibilité.

Liquidité restreinte

Le Chef d'Entreprise achète l'usufruit temporaire pour une durée précise indiquée et assumée dès le départ. Sauf à trouver un repreneur, le placement est plutôt illiquide.

Risque faible

Pas de garantie en capital ou de rendement. Néanmoins, compte tenu du sous-jacent "100% pierre", actif tangible et réel : immobilier d'entreprise. Horizon moyen terme limitant le risque.

Si les SCPI passionnent le grand public depuis plus de 10 ans, l'usufruit temporaire des parts présente une lisibilité et rentabilité pertinentes pour le Chef d'Entreprise désireux d'optimiser son excédent de Trésorerie.

Usufruit temporaire de parts de SCPI placement pour entreprise en France

CONTENU

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier.

Il s’agit d’une structure de placement collectif exclusivement dédiée à l’investissement dans l’immobilier. Concrètement, lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez non pas de la pierre à proprement parlé mais des parts d’un parc immobilier. Cela explique pourquoi certains appellent cela aussi « investir dans la pierre-papier« .

La SCPI – via son Gestionnaire (Asset Manager) – s’occupe de tout. Elle gère totalement son parc immobilier : acquisition et gestion; C’est elle qui réalise les investissements immobiliers et qui prend en charge toute la partie gestion locative. Cela va de la recherche des locataires à l’encaissement des loyers en passant par les frais d’assurance et d’entretien des lieux. Autrement dit, en achetant des parts de SCPI, vous n’avez rien à faire puisque vous lui déléguez tout.

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Acheter des parts de SCPI sous 2 formes :

A. En pleine propriété où vous disposez de la nue-propriété et de l’usufruit. [Voir la page dédiée aux SCPI en pleine propriété].

B. Mais aussi des parts en démembrement où vous êtes alors uniquement usufruitier. [L’objet de cette Publication].

Votre investissement vous octroie des revenus locatifs réguliers. Dans la plupart des cas, ceux-ci sont trimestriels. Vous percevez alors un rendement généré par les profits du parc immobilier en question.

Placement pour trésorerie excédentaire le démembrement de parts de SCPI fonctionnement France (1)

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Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement – technique bien connue des Notaires et issue du Code Civil de 1804 – est le fait de distinguer le droit de propriété en nue-propriété et en usufruit.

  • Rappelons que la nue-propriété correspond au droit de disposer des parts de SCPI et que;
  • L’usufruit correspond au droit de percevoir des revenus issus des parts de SCPI.

 

Le démembrement de propriété de parts de SCPI sépare le droit de propriété en usufruit et en nue-propriété pendant une période déterminée.

Dans la pratique, l’achat de parts de SCPI en démembrement se fait pour une durée limitée de 3, 5, 10, 15, 20 ans.

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Exemple pour un placement d’une durée de 5 ans

Prenons le cas de parts en SCPI démembrées pour une durée de 5 ans (en nous référant au barème général en vigueur) :

Si vous achetez des parts de SCPI en usufruit, vous payez la contrepartie du nu-propriétaire.

L’usufruit vaut 20% de la valeur des parts et la nue-propriété 80%.

  1. Par là-même, comme vous bénéficiez d’une décote de 80% puisque vous n’achetez que 20% de la valeur de la pleine propriété, acheter en usufruit coûte moins cher qu’en pleine propriété.
  2. De plus, vous percevez des revenus réguliers pendant toute la durée du placement à hauteur de la valeur de pleine propriété.
  3. À la fin de cette période, les parts que vous aviez achetées appartiennent pleinement au nu-propriétaire : vous n’avez aucune part à revendre et vous ne percevez bien entendu plus de revenus. On parle de l’extinction de l’usufruit temporaire automatiquement.

⇒ Si le Chef d’Entreprise achète l’Usufruit afin de mieux placer sa trésorerie, c’est généralement un épargnant particulier qui se porte acquéreur de la nue-propriété. L’opération se fait via la Société de Gestion sans que les deux parties ne se connaissent.

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Quels sont les avantages de l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour une personne morale ?

Afin d’optimiser votre trésorerie d’entreprise, l’achat de parts SCPI en démembrement représente plusieurs avantages :

> Un rendement intéressant

En comparaison de la somme investie, le rendement issu de parts en usufruit de S.C.P.I. est particulièrement intéressant.

D’autant que la mutualisation des risques locatifs offre ici l’avantage d’un parc immobilier très diversifié, aussi bien au niveau des immeubles que des locataires. Cela permet d’obtenir un rendement pertinent, notamment dans le contexte de taux d’intérêts très faibles proposés par les produits bancaires plus classiques.

> L’amortissement comptable

Pour une Entreprise, les revenus générés par l’usufruit temporaire de SCPI sont non seulement amortissables mais aussi faiblement fiscalisés.

> La diversification

En optant pour des parts de SCPI, vous diversifiez votre portefeuille d’investissements sous la forme de loyers immobiliers perçus.

> L’absence de soucis de gestion

Vous n’avez strictement rien à faire puisque tout est assuré par la société civile de placement immobilier à travers l’Asset Manager. Vous percevez des revenus réguliers directement versés par la SCPI pendant la durée choisie.

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Comment acheter l’usufruit de parts de SCPI ?

Le principe est simple : si vous achetez en usufruit des parts de SCPI, il faut qu’un autre acquéreur achète la nue-propriété correspondante.

Comme il doit s’agir d’un nombre entier, il faut que l’acquisition se déroule simultanément. Et bien entendu, les différents partis doivent s’entendre sur une même SCPI, sur la durée de démembrement et sur le pourcentage de partage entre chacun. Il peut s’agir de personnes morales ou physiques.

> Cas général : l’Asset Manager gère intégralement l’opération sans connexion directe entre usufruitier et nu-propriétaire

Ce « rapprochement » est très généralement effectué par la Société de Gestion, sans que les partis ne se connaissent.

 

> Quid du même investisseur agissant pour son compte propre ainsi que pour celui de son Entreprise ?

Le Gérant d’une Entreprise peut acheter des parts en nue-propriété alors que sa Société commerciale les acquière en usufruit.

Autre cas de figure possible, une Société Civile Immobilière (SCI) acquière la nue-propriété et le gérant investit en nom propre. Vous pouvez également mixer en achetant des parts d’une SCPI entre plusieurs de vos sociétés ou avec différents associés.

Plusieurs modèles sont envisageables, y compris en démembrement croisé [cf. ci-dessous explication détaillée].

Fonctionnement du placement de trésorerie en démembrement de parts de sociétés civiles de placement immobilier

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Quelle stratégie choisir en fonction du type de Personne Morale ?

Distinguons 2 types de personnes morales qui n’ont pas les mêmes objectifs financiers concernant la trésorerie de leur entreprise :

1. Les personnes morales d’exploitation

Elles utilisent leur trésorerie d’entreprise en premier lieu pour le développement leur activité. Ainsi, elles n’investissent qu’une partie de leur trésorerie en parts de SCPI.

Cela représente généralement un montant faible mais qui peut tout à fait être augmenté progressivement. Des versements supplémentaires peuvent notamment être programmés.

2. Les personnes morales patrimoniales

Elles achètent essentiellement des parts de SCPI avec pour objectif de faire fructifier leur patrimoine tout en diversifiant leurs investissements. Leur trésorerie d’entreprise représente un montant potentiel d’investissement conséquent.

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Quelle est la fiscalité ?

La fiscalité relative aux revenus des parts de SPCI dépend du statut de votre entreprise :

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Pour une SCI ou une entreprise soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu), les revenus locatifs générés par des parts de SCPI sont considérés d’un point de vue fiscal au même titre que ceux des personnes physiques.

 

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Pour une SCI ou une entreprise soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés), les revenus de l’usufruit peuvent être amortis sur toute la durée du démembrement. Ainsi, votre résultat net imposable est diminué et votre investissement génère un revenu plus élevé.

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Pourquoi faire un démembrement croisé ?

L’intérêt du démembrent croisé vous offre une grande souplesse de modèles d’acquisition de parts en SCPI.

Vous pouvez diviser vos parts avec une partie acquise en tant qu’entreprise-personne-morale et une autre en tant que personne physique.

 

Ainsi, cela vous laisse la possibilité d’acheter des parts en usufruit pour votre Entreprise et en nue-propriété sous votre nom propre.

Pendant la période de démembrement, l’usufruit vous permet de bénéficier de revenus réguliers.

À la fin de la période de démembrement, la nue-propriété vous permet d’obtenir la pleine propriété des parts.

 

> La plus-value obtenue à la fin de votre investissement est doublement avantageuse.

En tant que particulier personne physique :

  1. D’une part, comme vous n’avez pas perçu de revenus pendant la période de démembrement, vous n’avez payez aucun impôt.
  2. D’autre part, le prix d’achat de vos parts n’entre pas dans la calcul de l’IFI (Impôt Sur la Fortune Immobilière).

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Une optimisation possible avec des SCPI allemandes

Pour les Entreprises soumises à l’IS, une autre opportunité est possible : acquérir des parts d’une S.C.P.I. européenne.

L’intérêt fiscal de cette formule est encore plus vrai dans le cadre d’une SCPI allemande.

> Pourquoi ?

Parce que la France et l’Allemagne ont signé une Convention Fiscale reposant sur le prélèvement à la source. De cette façon, les loyers perçus par une SCPI allemande ne sont pas taxés en France.

Bien entendu, à l’inverse, les loyers d’une SCPI française sont soumis aux taxes françaises. Toutefois, il s’agit de ne pas en abuser pour ne pas tomber dans l’abus de droit.

Compte tenu de l'engouement pour ce placement de trésorerie de la part d'autres Entreprises et de sa relative rareté, l'enjeu pour notre Cabinet est de vous trouver des parts de SCPI solides en démembrement de propriété.

ÉPARGNE PLURIELLE, courtier pour Entreprises​ Tweet

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