Spécial SCI — Cabinet Épargne Plurielle Entreprise
SCI à l’IS vs SCI à l’IR : la fiscalité change tout
La SCI peut être à l’IR (transparence fiscale → IRPP des associés) ou à l’IS (impôt société sur résultat). Le mode choisi détermine la fiscalité du placement de trésorerie.
Trésorerie issue de loyers vs apport initial
- Loyers : flux récurrents, à placer mensuellement ou trimestriellement
- Apport initial : capital à placer long terme, idéal contrat de capitalisation
- Résultat de cession d’un bien : trésorerie ponctuelle, à arbitrer selon projet
Solutions par profil de SCI
- SCI patrimoniale familiale (à l’IS) : contrat de capitalisation pour optimiser la transmission
- SCI de location : compte rémunéré + CAT pour rythme trimestriel
- SCI à l’IR : approche plus simple (compte rémunéré principalement)
SCI patrimoniale familiale : optimisation transmission
Combinaison puissante :
- SCI à l’IS détient les actifs immobiliers
- Trésorerie SCI placée en contrat de capitalisation
- Donation des parts de SCI en démembrement aux enfants
- Réserve d’usufruit pour les parents
Voir notre guide contrat de capitalisation et guide holding.
Risques : requalification fiscale
Si la SCI génère des revenus accessoires non immobiliers (placement actif, trading) au-delà d’un certain seuil, l’administration peut requalifier en société commerciale. Toujours rester sur des produits patrimoniaux passifs.
Cas pratique : SCI à l’IS, trésorerie 250 000 €
- 20% compte rémunéré (50k) → 1 700 €/an
- 50% CAT 24 mois (125k) → 4 875 €/an
- 30% contrat capi (75k) → 3 375 €/an capitalisé
~9 950 €/an brut, ~7 460 €/an net IS vs 375 € en banque = +7 085 €/an.