Qu’est-ce qui explique le succès fulgurant des Unités de Compte immobilières en SCI auprès des épargnants français ?
NB : Cette solution s’adresse aussi bien aux Personnes Morales qu’aux épargnants particuliers
CONTENU
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Qu’est-ce que la SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) désigne une forme juridique qui permet à tous ceux qui le souhaitent d’acquérir, gérer ou exploiter un ou plusieurs biens immobiliers.
De ce fait, elle permet une multitude de possibilités à ceux qui souhaitent investir dans la pierre.
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Son alternative “papier”
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la SCI est depuis quelques années disponible à l’instar des SCPI, sous forme “Pierre-Papier”.
Cette nouvelle approche auprès des investisseurs permet aux assureurs d’offrir une meilleure diversification du portefeuille.
Les SCI ou les SCPI (Société Collective de Placement Immobilier) sont des sociétés qui investissent dans l’immobilier de manière générale.
La grande différence est que les SCI en UC (Unité de Compte) seront plus diversifiées que les SCPI de par la gestion de leur investissement :
Elles investissent dans l’immobilier de toutes formes possibles (direct, foncières côtés, parts de fonds immobiliers non cotés dont SCPI…) tout en conservant une certaine liquidité.
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Comment investir dans une SCI “papier”
L’investissement dans les SCI de ce type se fait via les produits éligibles qui sont donc les contrats d’épargne les plus connus:
- L’assurance-vie (pour les particuliers).
- Le PER (Plan Epargne Retraite pour les particuliers).
- Le contrat de capitalisation (Pour Personnes Morales).
En fonction du contrat choisi, il faudra faire attention à la fiscalité car chacun de ces produits d’épargne représente des avantages différents et répond ainsi à des problématiques différentes.
Il est bon de savoir que l’investissement dans une UC de type SCI est possible via divers contrats proposés par les principales Compagnies d’Assurance de la place, à travers notre Cabinet (en tant que Courtier en Placements de Trésorerie pour Entreprise).
Pourquoi ce type de placement ?
Les épargnants s’intéressent de plus en plus aux SCI présentes dans les contrats d’épargne.
Particulièrement appréciés, les SCI en UC permettent d’obtenir un rendement attractif allant de 2,5% à plus de 5% par an pour certaines.
Ce rendement attractif est associé à une liquidité permanente et offre un risque assez faible si l’on se réfère au SRI (Risque de 2 à 3/7).
En effet, la catégorie UC de type SCI se voit privilégiée contrairement au fonds euro qui perd petit à petit ses parts de marché en raison du rendement de ce dernier qui ne cesse de régresser d’années en années.
Les SCI disponibles dans les contrats d’épargne ont chacune un engagement différent, une approche différente.
Cela représente un atout considérable pour ceux qui souhaitent placer des capitaux dans un fonds avec une stratégie qui leur parle, voire être en adéquation avec les valeurs d’une Entreprise.
Avec une identité propre et les tendances actuelles, les SCI en UC vont vers une démarche de plus en plus responsable comme nous pouvons le constater avec Via Générations et son approche basée sur le viager ou encore Novaxia R, la première UC SCI à obtenir le label ISR.
Les SCI via les contrats d’épargne proposent quelques avantages comparé aux SCPI.
Les UC de type SCI sont plus abordables au niveau des frais d’entrée que les SCPI.
D’autre part malgré un rendement plus faible, les SCI permettent grâce à leurs performances d’être amorties en deux ans. Ce délai plutôt rapide est un atout qui permet aux SCI d’avoir l’avantage sur les SCPI qui impliquent un horizon de placement plus long.
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UC immobilières de type SCI : Bénéfices pour une Personne Morale
La Personne Morale réalise un placement de sa trésorerie excédentaire sur des UC de type SCI au sein d’un contrat de capitalisation.
Ce type d’opération permet aux Entreprises qui souhaitent investir leur excédent de trésorerie de tirer profit d’un capital non nécessaire dans l’immédiat.
Cet investissement représente un avantage propre à son aspect liquide; L’Entreprise peut à tout moment retirer tout ou partie du capital placé sur son contrat de capitalisation.
NB : Nous mettons en garde nos lecteurs que certaines subtilités liées au contrat de capitalisation peuvent être rencontrées lors de rachats avant une période de quatre ans.
Lorsqu’une Société à l’IS détient un contrat de capitalisation, la fiscalité de ce dernier est particulière vu qu’un impôt forfaitaire est dû annuellement et ce, même en l’absence de rachat.
En effet, le contrat de capitalisation est taxé annuellement sur la base d’un rendement fixé forfaitairement à 105 % du TME (Taux Moyen d’emprunt d’Etat) à la souscription indépendamment de l’évolution de la valeur réelle du contrat.
Cela est d’autant plus intéressant lorsque l’on sait que le TME oscille autour de zéro, en clair une très faible taxation forfaitaire annuelle est due, voire aucune.
La taxation, suivant un rendement forfaitaire, constitue une simple avance à valoir sur la taxation définitive au moment du rachat ou du remboursement. L’année du rachat (total ou partiel) ou du remboursement, une régularisation s’opère afin de taxer à l’IS les intérêts réellement acquis.
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Comparatif des meilleures UC immobilières en SCI
| NOM DE LA SCI | PRIMONIAL CAPIMMO | SCI VIAGÉNÉRATIONS | SOFIDY CONVICTION IMMOBILIERES | LF MULTIMMO | SCI SILVER AVENIR | SC TANGRAM | NOVAXIA R | SC PYTHAGORE |
| Société de gestion | Primonial Real Estate Investment Management | Turgot Asset Management | Sofidy | La Française Real Estate Managers SAS | Federal Finance Gestion | Amundi immobilier | Novaxia Investissement | Theoreim |
| Année de lancement | 2007 | 2017 | 2016 | 2004 | 2020 | 2019 | 2021 | 2020 |
| Capitalisation en millions d’€ | 6222,7 | 625,3 | 214 | 413,1 | 919,7 | 87,26 | ||
| Investissement initial minimum en € | 50,00 € | 1 000,00 € | 100,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 100 0,00 € | 100 0,00 € | 100,00 € |
| Frais maximums | ||||||||
| Gestion | 1,60% | 0,00% | 1,40% | 0,90% | 1,60% | 1,00% | 1,92% | 1,60% |
| Souscription | 2,00% | 1,00% | 7,00% | 1,00% | 2,00% | 5,00% | 0,25% | 0,00% |
| Performance | ||||||||
| Sur 6 mois | 2,10% | 1,85% | 2,89% | 1,45% | 1,45% | 3,12% | 3,25% | 2,72% |
| Sur 1 an | 4,04% | 5,95% | 4,31% | 2,85% | 12,59% | 2,97% | ||
| Sur 3 ans | 10,96% | 20,54% | 12,68% | 9,14% | ||||
| Indicateur de risque sur 7 | 2 | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 |
| Label ISR | non | non | non | non | non | non | oui | non |
| Philosophie du fonds | Primonial Capimmo cherche à investir dans un patrimoine étendu loué à un grand nombre de locataires, avec pour objectif de diversifier le risque locatif et le risque géographique. L’allocation multi-classe d’actifs avec dominante bureaux permet également de mutualiser les risques. | Via Générations vise le maintien à domicile de nos aînés. Le fonds achète la « nue propriété » de biens immobiliers résidentiels en payant à l’acquisition un capital sans rente à ses vendeurs à qui il concède un droit viager. Les seniors trouvent au travers cette solution un moyen de rester chez eux ad vitam (souhait de 96% d’entre eux), et de bénéficier de liquidités supplémentaires importantes leur permettant de faire face à leurs besoins, par exemple, le financement de leurs retraites. | Sodify permet d’investir indirectement dans l’immobilier sous toutes ses formes, au sein de votre contrat d’assurance vie. Cette solution de diversification immobilière gérée par SOFIDY offre une réponse adaptée aux épargnants souhaitant investir dans l’immobilier au travers d’un patrimoine mutualisé composé de plusieurs poches d’actifs (notamment parts de SCPI, actions d’OPCI, actions de foncières cotées, titres de société immobilière ou immobilier physique). Grâce à une exposition étendue à plusieurs classes d’actifs, Sodify vise à combiner de nouveaux potentiels de croissance à long terme sur la thématique immobilière, tout en mutualisant le risque et la performance. | LF Multimmo a pour objet de constituer et de gérer un patrimoine immobilier notamment d’entreprise, dont les revenus locatifs sont capitalisés. Elle est composée principalement de parts de SCPI d’entreprise. | Silver Avenir a pour objectif de permettre le maintien à domicile de seniors ayant besoin de compléments de ressources pour financer leur retraite et/ou leur dépendance par l’acquisition de leurs biens immobiliers résidentiels, notamment en pleine propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH). | Tangram vise à offrir des perspectives de rendement et de valorisation sur un horizon d’investissement et de détention à long terme. Sa performance résulte des revenus de son portefeuille d’actifs, dont le patrimoine immobilier détenu de manière directe ou indirecte, et de l’évolution des marchés immobiliers et financiers français, européen et mondiaux. | L’objectif de Novaxia est de disposer d’un portefeuille immobilier diversifié et investi majoritairement dans des actifs et projets immobiliers participant à une dynamique de renouvellement urbain responsable et solidaire, situés principalement en France et en Europe, et offrant des perspectives de rendement et de valorisation sur la durée de placement recommandée. | Les placements immobiliers de Pythagore sont conçus et gérés sur le principe de l’architecture ouverte, permettant aux investisseurs d’accéder à un large panel de fonds au travers d’une sélection de partenaires ayant démontré un savoir-faire institutionnel. |
| Points à savoir | La société pourra recourir à l’endettement dans la limite de 25 % de la valeur des actifs immobiliers. | La société disposera également d’une poche d’actifs liquides représentant au maximum 30% des capitaux souscrits. | La société peut adapter son exposition stratégique, à chaque phase de cycle immobilier, ou en cas de changement de configuration de marché, grâce à une allocation flexible entre les classes d’actifs qu’elle détient. | Le produit pourra être exposé au risque lié à l’effet de levier des fonds sous-jacents. | Le Produit n’aura pas recours à l’effet de levier de manière substantielle. | Le Produit sera autorisé à contracter des dettes sous certaines conditions définies dans le DICI. | La Société vise à assurer un objectif extra-financier en cohérence avec le label ISR. | La constitution du portefeuille pourra se faire en ayant recours à l’endettement bancaire, non bancaire, direct et/ou indirect de la Société, dans la limite d’un ratio maximum de 40 % de la valeur de l’ensemble des Actifs Immobiliers. |
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